非必要，不買房！2022西安樓市“潛伏”著的風(fēng)險(xiǎn)，不容小覷！
在西安，搖號(hào)盤(pán)大量棄選“易道郡玫瑰公館二期”算是首例。
打著“低總價(jià)上車高新”的“口號(hào)”也沒(méi)能留住購(gòu)房者，204套房源只賣出70套，去化率不足35%。
另一個(gè)是偏僻的浐灞萬(wàn)科雁鳴湖項(xiàng)目，160套170㎡四室改善戶型，去化率竟達(dá)到了100%。
不論是前者的“易道郡玫瑰公館”的棄選或者“萬(wàn)科雁鳴湖”100%去化，都沒(méi)什么大驚小怪的！（次條商廣，幫點(diǎn)）
兩個(gè)都需要在購(gòu)房需求上作“閹割”的項(xiàng)目，能堅(jiān)定買的都是真愛(ài)粉。
一個(gè)項(xiàng)目能滿足購(gòu)房者的需求就是好項(xiàng)目！當(dāng)然，這句話可能只對(duì)剛需們適用。
其實(shí)對(duì)于2022年西安買房，真正值得警惕的是潛伏、偽裝的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)！總結(jié)一下有如下幾點(diǎn)：
1停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)！
“停工爛尾”是懸在所有購(gòu)房者頭上的一把刀！
在進(jìn)入2022年后西安購(gòu)房者的維權(quán)呼聲此起彼伏，不絕于耳；比如德杰狀元府、奧園和悅府、奧園譽(yù)府、卓越府、世茂璀璨傾城、海亮德文郡芳華、當(dāng)代境……這種塌方式的“爆雷”是前所未有的，但處理的結(jié)果卻都極其相似。
疫情成了停工最好的擋箭牌，監(jiān)管資金賬戶正常、承諾XX時(shí)間復(fù)工，保證按時(shí)、保質(zhì)、保量交房！
這些話開(kāi)發(fā)商不知道會(huì)不會(huì)信，但購(gòu)房者卻明顯不信，只是無(wú)可奈何，到處寫(xiě)檄文討伐，但看完了罵一通也就完了。
相信作為主管的住建部門是矛盾的，一頭是勒緊褲腰帶的財(cái)神爺，另一頭是憤怒不平的購(gòu)房者；只能一邊督促求復(fù)工，一邊安撫化解矛盾，除此之外能做得十分有限！
不得不說(shuō)，西安房企正在經(jīng)歷著一場(chǎng)“信譽(yù)”危機(jī)，這還不包括像中鐵建西派國(guó)樾、啟迪大院這種普遍的“降標(biāo)”行為。
2增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)
買房投資風(fēng)險(xiǎn)從2021年開(kāi)始至今就一直存在，而且這種風(fēng)險(xiǎn)還在進(jìn)一步增加，可以說(shuō)整個(gè)樓市的投資都變得異常謹(jǐn)慎。
這種變化反應(yīng)到市場(chǎng)上就是推售樓盤(pán)的“兩極分化”，只有極少數(shù)的樓盤(pán)還保持著“超高熱度”，比如中鐵建翡翠國(guó)際、天地源丹軒坊、云水天境……
這不得不歸功于2021年的高壓調(diào)控，讓市場(chǎng)上大部分的樓盤(pán)都失去了投資優(yōu)勢(shì)，也讓很大一部分人持幣觀望。
隨著一波又一波的疫情影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響顯而易見(jiàn)，從“迅速擴(kuò)張”到“求穩(wěn)守成”，增速明顯放緩。
西安2020年GDP破萬(wàn)億（1020.39億元）比上年同比增長(zhǎng)5.2%；2021年GDP實(shí)現(xiàn)4.1%增長(zhǎng)，達(dá)到10688億元。
房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)投資從2020年的增長(zhǎng)6.5%到2021年的下降7.0%；商品房銷售面積2020年為2559.79萬(wàn)平方米，下降3.0%；到了2021年數(shù)據(jù)為1856.73萬(wàn)平方米，爆跌27%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)局）
為什么要用“爆跌”這個(gè)詞呢？我們找來(lái)了2016年西安房?jī)r(jià)騰飛前的官方數(shù)據(jù)，當(dāng)年的商品房銷售面積為1877.78萬(wàn)平方米。
當(dāng)然，銷售面積貨值早已翻了好幾倍？大家的工資如果能追上房?jī)r(jià)那才是真的“見(jiàn)鬼”了！
西安樓市橫盤(pán)現(xiàn)象已經(jīng)非常明顯，投資也只有超級(jí)“倒掛盤(pán)”可選！
而對(duì)于投資買房，隨時(shí)有可能會(huì)被拿捏的二手房及房地產(chǎn)稅等政策“后手”，都會(huì)導(dǎo)致投資失利！
何況，市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象也在日益突出……
3區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)
區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)新區(qū)、老區(qū)都會(huì)存在，但不論是從人口、配套、商業(yè)上來(lái)說(shuō)老區(qū)都會(huì)穩(wěn)很多，但是適合的產(chǎn)品卻比較稀缺，熱點(diǎn)的像曲江板塊又沒(méi)有什么土地可開(kāi)發(fā)；不火熱的區(qū)域又沒(méi)有什么增值預(yù)期……
于是大部分人把目光投向了新區(qū)，但西安的新區(qū)又比較奇特，沒(méi)有形成明顯的價(jià)格階梯，處于“亂套”中；高新三期CID、軟件新城、灃東、灃西、港務(wù)、高鐵新城這些區(qū)域，規(guī)劃、落地情況相對(duì)好點(diǎn)的價(jià)格貴到引領(lǐng)全西安。
至于貴的原因，其實(shí)也很簡(jiǎn)單！地價(jià)+溢價(jià)，貴得理直氣壯，用土地撬動(dòng)板塊是城市發(fā)展的一貫邏輯；盡管一些新區(qū)吹得硬邦邦'，也成了樓盤(pán)項(xiàng)目最好的偽裝；但未來(lái)城市人口趨勢(shì)將是制約二手房發(fā)展的關(guān)鍵，如果去新區(qū)買房投資誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？
當(dāng)然，觀點(diǎn)兼聽(tīng)則明，見(jiàn)仁見(jiàn)智！
在筆者的角度，抓現(xiàn)有配套永遠(yuǎn)不會(huì)有錯(cuò)；2022年有必要提醒大家：非必要，不買房！
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