----關(guān)于購房者提出要查看幾證幾書幾表的問題

業(yè)主收房時要求查看開發(fā)商關(guān)于商品房開發(fā)及銷售的一些證件或文件，應(yīng)該說也是合理的，畢竟這筆錢不是一個小數(shù)，誰也不愿意冒這么大的風(fēng)險，但是，許多業(yè)主并不了解到底應(yīng)該查看什么證，可能是朋友告訴他的，可能是他自己上網(wǎng)查的。在收房時要求開發(fā)商出具“三書一證一表”“五證兩書一表”“六證三書一表”“兩書一證”等等，五花八門。這些事情讓物業(yè)服務(wù)公司項目客戶服務(wù)人員也覺得為難，弄不清楚到底是哪些證明文件。

在商品房項目預(yù)售或銷售時應(yīng)具備下列證明文件：《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》，買受人在商品房銷售中心只要能看到這兩個證的其中之一就可以了，這兩個證的區(qū)別就是一個是期房預(yù)售，一個是現(xiàn)房銷售。人們常說的“五證”指除前面說的外，還有下面四個證《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。這四個證是用來存檔及辦理其他證件用的，不是用來展示的，沒有這四個證，根本辦理不了《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。

《商品房預(yù)售許可證》《商品房銷售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

商品房預(yù)售許可證辦理申請材料(以項目所在地的規(guī)定為準(zhǔn))：1、商品房預(yù)售許可申請書;2、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》;3、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;4、按提供預(yù)(銷)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上的書面證明及監(jiān)理公司出具的施工進度證明;5、工程施工合同;6、已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;7、商品房預(yù)(銷)售方案;8、小區(qū)規(guī)劃總平面圖、商品房分層平面圖、分戶面積圖;9、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議及預(yù)售款監(jiān)管銀行開戶印鑒卡;10、建筑節(jié)能措施說明書;11、商品房預(yù)測繪報告、規(guī)范的預(yù)售商品房樓盤表;12、經(jīng)辦人身份證明，委托辦理預(yù)售申請的，還應(yīng)提交書面委托書。

商品房銷售許可證辦理申請材料(以項目所在地的規(guī)定為準(zhǔn))：1、商品房預(yù)售許可審批表;2、現(xiàn)場踏勘意見;3、發(fā)改委立項批準(zhǔn)文件;4、土地使用權(quán)證(復(fù)印件);5、建設(shè)用地許可證;6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;7、建設(shè)工程施工許可證;8、建設(shè)工程施工合同;9、建設(shè)項目選址意見書(復(fù)印件);10、建設(shè)工程規(guī)劃審批表(復(fù)印件);11、規(guī)費一單清(復(fù)印件);12、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);13、企業(yè)資質(zhì)登記證書(復(fù)印件);14、新建住宅小區(qū)物管和社區(qū)用房協(xié)議;15、簽訂前期物業(yè)委托合同和制定業(yè)主公約;16、項目竣工驗收材料;17、商品房預(yù)售方案(三份);18、房屋總平面圖、分層平面圖;19、公安機關(guān)出具對該小區(qū)設(shè)置、編排的門樓牌相關(guān)憑證。

在商品房按合同約定的交房條件達到時，買受人收到了開發(fā)商發(fā)出的《收房通知書》前來辦理收房手續(xù)時，需要簽領(lǐng)的“兩書”是指：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》是開發(fā)商在向購房者交付房屋時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購房者的文件，購房者有權(quán)索要。

買受人如果買的是現(xiàn)房或按合同約定的交房條件是竣工交房，那就還可以要求查看《建筑工程竣工驗收備案證》或《建筑工程竣工驗收備案表》，看這兩個的其中之一都可以。

絕大多數(shù)人可能都不清楚有兩個證明文件已經(jīng)早就取消了，卻在購房或收房時一定要開發(fā)商拿出這兩份文件，這兩份文件就是《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》和《建筑工程質(zhì)量認定書》。我們應(yīng)向買受人或業(yè)主做好解釋工作，不要造成不必要的麻煩。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于取消第二批行政審批項目和改變一批行政審批項目管理方式的決定》(國發(fā)〔2003〕5號)第76項規(guī)定取消了“房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收核準(zhǔn)”，改為“告知性備案”。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》(國發(fā)〔2004〕16號)第83項規(guī)定取消了“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”，所以《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》已經(jīng)取消。

根據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》(建質(zhì)171號)第六條、第八條的規(guī)定，建設(shè)單位組織工程竣工驗收，工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)只是對工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標(biāo)準(zhǔn)等情況進行現(xiàn)場監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令改正。所以政府部門不存在組織竣工驗收。

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(建設(shè)部78號令)，《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》(住建部2號令)對竣工驗收備案制度做了明確的規(guī)定，所以《建筑工程質(zhì)量認定書》已經(jīng)取消。

因此，購房者在買房時可查看《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》，在辦理收房手續(xù)前可查看《建筑工程竣工驗收備案證》或《建筑工程竣工驗收備案表》，確認收房時要領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。但是，現(xiàn)在一般都不會等到項目竣工才交房，只要符合合同約定的交房條件就可以交房，因此，交房時就不會有《建筑工程竣工驗收備案證》或《建筑工程竣工驗收備案表》。