物業(yè)｜競(jìng)爭(zhēng)格局劇變，央企全面崛起

▍全面的增長(zhǎng)掩蓋了成長(zhǎng)的煩惱，地產(chǎn)信用風(fēng)波令問(wèn)題爆發(fā)。

物業(yè)管理行業(yè)在2016年之后走向全面繁榮，但品牌護(hù)城河窄，社區(qū)增值服務(wù)多而不強(qiáng)等問(wèn)題并未得到根本解決，并購(gòu)對(duì)價(jià)又越來(lái)越高，外拓競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。到2021年底，開(kāi)發(fā)行業(yè)信用風(fēng)波，徹底改變了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局。物業(yè)管理雖然是非周期的行業(yè)，但和開(kāi)發(fā)商共享品牌的諸多民營(yíng)物企，隱憂(yōu)爆發(fā)，陷入了發(fā)展的困境。

▍民營(yíng)物管公司面臨五大困局。

2022年以來(lái)，民營(yíng)物管公司面臨多重困擾。

第一，應(yīng)收款增加，尤其是對(duì)關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款。

第二、案場(chǎng)業(yè)務(wù)隨開(kāi)發(fā)退潮而降溫，潛在關(guān)聯(lián)交付規(guī)模下降。

第三、關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)的存量項(xiàng)目，運(yùn)維養(yǎng)護(hù)責(zé)任更多落到物業(yè)管理公司頭上。

第四、市值縮水不僅使股權(quán)融資不再可能，也令股權(quán)激勵(lì)效果大打折扣。

第五，部分開(kāi)發(fā)背景的股東為了保交付和信用，處置股權(quán)。2022年H1，代表性民企營(yíng)收同比增長(zhǎng)45％，但凈利潤(rùn)同比下降26％，營(yíng)收的同比增幅較之2021年全年下降27個(gè)百分點(diǎn)。

▍央企龍頭全面崛起。

2022年以來(lái)，央企物管龍頭迎來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇。

第一、央企物管公司利潤(rùn)率起點(diǎn)較低，代表性央企2022年上半年毛利率（不含華潤(rùn)萬(wàn)象商管部分）16.8％，較去年同期上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。中期而言，信用良好的關(guān)聯(lián)方仍會(huì)積極負(fù)擔(dān)存量項(xiàng)目運(yùn)維養(yǎng)護(hù)責(zé)任，企業(yè)可以把注意力主要放在科技提效上來(lái)。

第二、憑借品牌優(yōu)勢(shì)，央企物管公司在對(duì)公業(yè)務(wù)拓展方面占據(jù)顯著上風(fēng)，其拓展的公建城服業(yè)務(wù)應(yīng)收壓力相對(duì)更少。

第三、市場(chǎng)化浪潮洗禮，央企物管公司的市場(chǎng)化考核和激勵(lì)體系更加健全，又保持了傳統(tǒng)的穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)。

第四、央企關(guān)聯(lián)公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)市占率提升，城市能級(jí)普遍提升，關(guān)聯(lián)方交付貢獻(xiàn)雖然占比普遍不高，但中期貢獻(xiàn)這部分營(yíng)收含金量比較高。

第五、更穩(wěn)妥，聚焦風(fēng)險(xiǎn)控制的并購(gòu)，推動(dòng)外延增長(zhǎng)。

▍央企物管公司市占率天花板不低。

物業(yè)管理是存量行業(yè)，短期沒(méi)有出現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)部分民企貨值大幅下降，份額快速萎縮的局面。但長(zhǎng)期而言，央企物管公司的市占率天花板并不低，因?yàn)殛P(guān)聯(lián)方縮表，品牌和組織受損對(duì)很多民企物管公司的影響是中長(zhǎng)期的。和開(kāi)發(fā)行業(yè)不同，物管的地方差異不如規(guī)模經(jīng)濟(jì)，地方小企業(yè)在物管拓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)中普遍對(duì)龍頭欠缺優(yōu)勢(shì)。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

央企物業(yè)管理公司對(duì)階段性虧損容忍度小，對(duì)項(xiàng)目盈利可預(yù)見(jiàn)性要求高的特點(diǎn)，決定了其在外拓非居時(shí)優(yōu)勢(shì)更大；物管行業(yè)的一些央企仍然缺乏必要的股權(quán)激勵(lì)。

▍投資策略：

我們認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)雖然有成長(zhǎng)中的煩惱，但行業(yè)成長(zhǎng)空間廣闊，政策支持力度大，空間相關(guān)的服務(wù)需求遠(yuǎn)未得到滿(mǎn)足，底層運(yùn)營(yíng)效率還有顯著提升空間——這個(gè)行業(yè)的大發(fā)展并沒(méi)有結(jié)束。而且，2021年底以來(lái)，外拓的競(jìng)爭(zhēng)（尤其是非居）明顯緩和，并購(gòu)的對(duì)價(jià)明顯下降（甚至無(wú)人問(wèn)津），對(duì)發(fā)展?fàn)顩r良好的企業(yè)而言，這是一個(gè)大機(jī)遇期，是新一輪快速成長(zhǎng)的起點(diǎn)。我們看好央企物管龍頭的崛起。

本文源自金融界