最近有一組數據公布——

《主要城市城區人口密度TOP50》，看完驚呆了。

中國人口密度最高的區是哪？

竟然是和平區！全國第一名！

10平方公里的面積，常住人口35萬人，人口密度3.5萬人/平方公里。

超過了上海黃埔，超過了廣州越秀，超過了北京西城。

這聽著太不可思議了！

和平區居然比一線城市老城的人口密度還高？

為什么呢？

最直觀的原因，和平區面積太小了，不是一般的小。

只有10平方公里，比上海黃埔小一半，才是北京西城的1/5。

面積小，又是市中心，人口密度肯定低不了。

但最核心的原因，出自和平學區房。

教育資源韌性太強。

即便各種集團化辦學、名校遍地，也擋不住家長要鉆進和平的心。

哪怕400萬只買個40多平米的、200萬只買個拆間，也得去。

和平區很多房子根本沒有居住屬性，但這并不妨礙它的人口流入。

2020年的七普數據顯示：

和平區是天津市內六區唯一人口正增長的區域，增長了0.5萬人。

河西區有大量的新房二手房，比和平區便宜很多，但還是少了16.8萬人。

顯然，涌進和平區的，多數都不為住，只為上學。

教育，是和平區人口流入的發動機。

這個動力，冠絕全國。

再分享一個魔幻的數據。

和平區常住人口35.5萬人，但戶籍人口竟高達41萬人。

一般戶籍人口都要少于常住人口，和平區剛好相反。

說明什么？

很多人只是把戶口落在和平區，要一個學籍，并不住。

家長怎么都能忍，但不舍得讓孩子跟著受罪。

二三十平米的房子，或者拆間，還談什么學習環境？

從這方面來說，空港、海教園、生態城……教育標簽明顯的板塊，能跑出自己的賽道。

更驚呆的是，在這份《主要城市城區人口密度TOP50》中，還看到了南開區、河西區、河東區、河北區、紅橋區。

也就是說，天津市內六區，全部上榜！

而且，還都排在前30名以內。

紅橋區，比上海徐匯、深圳福田的人口密度還高。

市內六區人口密度的排序是這樣的：

和平區>南開區>河北區>河東區>紅橋區>河西區。

按理說，人口密度高的地方，房價也應該高啊。

但感覺河北區、紅橋區，有些亂入。

其實，這有個誤區。

人口密度高的地方，房價不一定高；高新產業人口密度高的地方，房價才會高。

再看一下七普數據，就明白了。

河北區、紅橋區，是天津老齡化最嚴重的區。

65歲以上人口占比分別為20.65%、20.47%。

年輕人少，對房子的需求量就小，價格自然上不去。

河北區一個月新房也就成交8000平米。

一個區，都賣不過環城一個盤。

大量的老社區，其實蘊藏著大量的改善需求。

但很多老破小的房價，也就100萬出頭。

購買力導致他們無法在區域內改善，只能外溢到環城。

這也是為什么，河北區一堆現房、準現房，但還是賣不動。

紅橋區人口密度低，主要源于拆遷。

天津三年棚改，紅橋區拆掉了將近74萬平米，還遷了3.3萬戶。

現在西站板塊留出大量空地，預計引進重點校。

未來紅橋區的人口密度，就靠這個大板塊拉起來了。

挺意外，河西區的人口密度，竟然是市內六區最低的。

因為它有市區最大的新區。

僅新梅江可出讓的土地，就高達1800萬平米，相當于1.8個和平區。

而且，新八大里、老梅江的人口密度都很低。

樓市中，恰恰這樣的地方，才適合做改善板塊。

沒想到，天津的名列前茅，竟出在人口密度上。

更沒想到的是，市內六區，全部在列。

各區，自有各區的原因。

但總體來看，能說明兩個現象：

第一，天津人對留在市區真的有很大執念。

特別是前幾年，老天津人幾乎不會去環城買房。

休想騙我出市區……

就算買了，戶口也不會遷過去，似乎沒有了市區戶口，就不是天津人了。

這是天津固有的地域歧視。

可以改變，但恐怕需要一代人的時間。

第二，買房半徑收縮很明顯。

上一輪樓市大周期，隨便說哪個板塊是CBD都有人信。

潮水退去、泡沫消掉、樓市低速運行，大家都醒悟過來了。

從單中心城市向多中心發展，還需要很長時間。

當土地出讓少、建設放緩，原本7年能成熟的板塊，時間線還要再拉長。

生活配套一定是在人口密度增長之后。

所以，出于本能，都要回歸市區。

再加上市區房價門檻不斷刷新。

河北區、紅橋區已出現價格環城化，更加速了市區人口回流。

最終，也就造成了——天津人口集中化。