2022年的全國樓市，只有一個(gè)字：難。

所有城市都難嗎？是。

但各個(gè)城市的難又非常不同，有的城市，在艱難環(huán)境下依然能走出不錯(cuò)的路；有的城市正在大幅縮減；也有的城市，注定很難穩(wěn)住場(chǎng)面。

最近看到一系列數(shù)據(jù)，頗有感觸，干脆把精華部分梳理成文章，順便給大家提個(gè)醒：

2022年只剩最后4個(gè)月了，接下來這幾類城市，謹(jǐn)慎入場(chǎng)！

1

第一類謹(jǐn)慎城市：過去多年靠賣地而活，如今賣一塊地卻難比登天！

直白點(diǎn)說就是，對(duì)土地財(cái)政依賴度非常大，現(xiàn)在土地市場(chǎng)又過冷的城市。

不饒彎子，直接亮出答案。

看這張圖。

——資料來源：中指院，財(cái)政部，中銀證券

這里主要參照兩個(gè)指標(biāo)，指標(biāo)1——土地財(cái)政依賴度，指標(biāo)2——今年土地成交量。

把各個(gè)典型樣本城市的以上兩個(gè)指標(biāo)放到同一張圖里對(duì)比，就劃分出四個(gè)象限。

第一象限城市：土地財(cái)政依賴度大、土地市場(chǎng)較熱；

第二象限城市：土地財(cái)政依賴度小、土地市場(chǎng)較熱；

第三象限城市：土地財(cái)政依賴度小、土地市場(chǎng)很涼；

第四象限城市：土地財(cái)政依賴度大、土地市場(chǎng)很涼；

好了，按照以上分類去對(duì)號(hào)入座，就非常清晰了。

其中，第四象限的城市，情況是最糟糕的，且越靠右下角的城市越難。

有哪些城市呢？

南通、長春、常德、貴陽、泰州、溫州、襄陽、西安。

這里面，情況最嚴(yán)重的，一個(gè)是南通，一個(gè)是長春。

——曾經(jīng)的南通，一路瘋漲，一年賣地輕松超千億，吃盡了紅利。

2019年，南通土拍成交總金額約800億元；

2020年，總成交金額高達(dá)1288億元，刷新紀(jì)錄；

2021年，土拍成交216宗宅地，總價(jià)1115億元；

可曾經(jīng)有多火熱，現(xiàn)在就有多凄慘。

今年4月，南通第一批集中土拍，只掛了10宗地，就這還流拍了1宗，還有8宗都是國企托底，成交價(jià)只有58億；

7月份，第二批集中土拍，一頓推介后掛了16宗地，結(jié)果土拍前又臨時(shí)撤牌3宗；土拍當(dāng)天又中止1宗，剩余12宗地全部底價(jià)成交，成交價(jià)只有61億；

——全國流拍率最高的長春，難上加難。

長春比南通的土地市場(chǎng)，涼的更早，更徹底。

2021年，第三批集中供地，長春一共掛牌12宗地，卻只成交了3總，剩余9宗地均因?yàn)闊o房企報(bào)價(jià)而流拍，流拍率高達(dá)75%。

2

第二類謹(jǐn)慎城市：市區(qū)人口流失嚴(yán)重，流失的都是需求和購買力！

說到底，房子有人住才有價(jià)值，人口流失，需要住房的人變少了，能買得起房、愿意買房的人變少了，自然就沒價(jià)值了。

通常我們看到的七普人口普查數(shù)據(jù)，不僅包括城區(qū)人口，也包含周邊郊縣。

但其實(shí)，真正在一個(gè)城市有購房需求的，絕大部分只是在市區(qū)的人；

因此參考市區(qū)人口變化更有意義。

看圖吧。

——資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中銀證券

對(duì)比2020年與2021年各個(gè)城市市區(qū)人口的變動(dòng)情況。

1、市區(qū)人口流失最嚴(yán)重的2個(gè)城市：天津、哈爾濱，一年凈流出均超10萬人；

2、樣本中，15個(gè)城市市區(qū)人口都是凈流出的，而且西北地區(qū)居多；

3、黃岡、荊州、邯鄲、保定、南充、大慶、石家莊、邢臺(tái)、濟(jì)寧、煙臺(tái)，人口凈流出均超過 2 萬人；

因此這些城市接下來都要格外注意：

天津、哈爾濱、黃岡、荊州、邯鄲、保定、南充。

3

第三類謹(jǐn)慎城市：房?jī)r(jià)下滑過快、去化周期又過長。

這兩個(gè)指標(biāo)是最能直接的反應(yīng)一個(gè)城市真實(shí)市場(chǎng)現(xiàn)狀的了。

先看庫存與去化周期吧。

這是截止2022年6月底，各個(gè)城市的去化周期分級(jí)劃分。

這些城市需要特別注意——

宜興、銅陵、蘭州、煙臺(tái)、長春、大連、泰安、天津、福州、惠州；

這幾個(gè)城市目前的去庫存壓力都非常大，目前去化周期長達(dá)30個(gè)月以上，需要消化3年；

這些城市也要留意——

六安、揚(yáng)州、南平、泰州、黃石、張家港、鎮(zhèn)江、沈陽、三明、常熟、重慶、廈門、北京、鄭州；

這類城市是最多的，目前也有庫存壓力，去化周期都在20-30個(gè)月之間。

但現(xiàn)在，放眼全國，去化周期在8個(gè)月以內(nèi)的，非常罕見。

再看房?jī)r(jià)下滑過快情況。

這是我根據(jù)每個(gè)月統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)做了一輪梳理。

左邊藍(lán)色部分，是連續(xù)數(shù)月甚至一年時(shí)間里，房?jī)r(jià)環(huán)比沒有漲過一次的城市。

右邊紅色部分，是連續(xù)數(shù)月甚至3年時(shí)間里，房?jī)r(jià)環(huán)比沒有跌過一次的城市。

1、目前房?jī)r(jià)漲勢(shì)最好的城市，就是上海！

上海在過去36個(gè)月里，房?jī)r(jià)沒有跌過一次，即便是在疫情最嚴(yán)重的4-5月份，也沒有降，魔都不愧是魔都；

2、北京、長沙、杭州，房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)也不錯(cuò)，連續(xù)20個(gè)月基本都在穩(wěn)漲；

長沙不同的是，市場(chǎng)也并不夠熱，房?jī)r(jià)上漲的根本原因，是之前調(diào)控很嚴(yán)、限價(jià)太嚴(yán)，但現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域的限價(jià)已經(jīng)在逐步放松，房?jī)r(jià)上調(diào)緊跟限價(jià)提升幅度；

3、目前房?jī)r(jià)下跌最嚴(yán)重的2個(gè)城市，是蘭州和哈爾濱！

這倆城市簡(jiǎn)直是難兄難弟，在過去12個(gè)月里房?jī)r(jià)沒有漲過1次；一個(gè)東北，一個(gè)西北，也是目前市場(chǎng)壓力最大的兩個(gè)區(qū)域了。

4、大理、北海、包頭、武漢、大連，已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月以上沒有漲過一次了。

因此，這些房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了很久的城市，要格外留意：

蘭州、哈爾濱、大理、北海、包頭、武漢、大連。

4

最后，總結(jié)一下。

接下來年底前，以下表格中的城市，市場(chǎng)會(huì)更涼，謹(jǐn)慎！謹(jǐn)慎！謹(jǐn)慎！

尤其是在表格中有過重復(fù)出現(xiàn)的城市，情況會(huì)更嚴(yán)重。

1、長春；

長春占了兩個(gè)指標(biāo)，土地財(cái)政依賴度過高但如今土地市場(chǎng)又過冷、去化周期又過長，而且這兩個(gè)指標(biāo)嚴(yán)重度都非常高；

2、蘭州；

蘭州的問題是，樓市去化周期過長、而且房?jī)r(jià)又連續(xù)跌了一年。

而且，早在上半年，某頭部房企在蘭州的西北公司，因?yàn)樾б嫣钪苯泳统妨耍?/p>

3、煙臺(tái)；

煙臺(tái)的問題是，去化周期過長，而且過去一年里市區(qū)人口凈流出比較大，但兩個(gè)指標(biāo)都不算最糟糕的。

最后，2022年僅剩的4個(gè)月里，大家且買且珍惜。

盲目投資，不如落袋為安！