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大表哥提醒：人生不易，賺錢不易，買房不可大意！！

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在商品房限購、投資成本高、回報有限的背景下，舊改項目回遷房的交易市場越來越火爆。很多早期投資客購買回遷指標房的舊改項目已經開工建設甚至交房，嘗到了甜頭。

首先我們要了解什么是回遷房：

顧名思義，就是開發商征收土地時賠給回遷戶的房子。大部分新盤都有回遷房，一般回遷房的售價普遍低于商品房的售價。回遷房拿到房產證后，與商品房交易無異。但沒出房產證前，憑回遷戶手持的一紙合同買賣，就存在一定風險。

回遷房，中國特殊拆遷政策下的產物。拆遷安置過程中，有些老業主會選擇要錢（貨幣補償），有些老業主會選擇要房（回遷）。

交房回遷過程中，由于回遷房相對同小區商品房有明顯價格優勢，因此會吸引到購房者入場購買。此時就到了展現人品的關鍵時刻：有些老業主出手，是為了套現走人；而有些老狐貍出場，則是為了從中謀不義之財。

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·回遷房的種類

（1）、指標房，不要名額

也是咨詢最多的，通常價格相比周邊二手房5-6折左右，根據舊改拆遷和建設的不同階段，價格也不一樣， 越往后期價格越高。不要購房名額，相當于買村民的回遷指標，但是要全款，所以資金要求較高。

交房周期是指標房要重點考慮的因素，還有開發商的品牌度，資金實力，都關系著項目的進度。看過一些回遷協議一般是約定施工許可證批下來后3年交房，不過最終交房時間，還要要看舊改簽約進度、專項規劃審批。

（2）、已建好，無證房

已選房沒出證：回遷戶已經與開發商簽署回遷協議，老房產證已注銷，需要等到辦出回遷房新證后再辦理二手交易的交易模式。新樓已建好，但是還沒辦證，業主通常要求提前交大定金或者全款，等出證再二手交易。

時間拉長，房價漲擔心業主違約，或一房多賣、負債查封。

注意：合同設定高額的違約金、并家庭成員都合同簽字，交房就先行占有

（3）、交房，并出證

回遷戶已經辦下來了回遷房一手產證，直接進行二手交易的交易模式，此種交易模式與普通的二手房交易無異，就是買回遷戶的二手房。購買可以貸款，但是要名額。

注意查檔、查征信和負債。

綜上所述：

以上只列舉了部分回遷房內容，回遷房的種類大致分：指標房、已建好無證房、建好已出證，只有指標房是不要名額的，而且價格相對周邊商品房5-6折左右，只是距離交房周期稍長。而已經建好、等待交房的回遷房，相對就是跟業主交易，注意業主的征信和負債放在首位，最好提前入住占有。

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·回遷房的優缺點

優點：

1 價格優勢。

由于拆遷戶在獲得回遷房時享受政策優惠價格，因此回遷房的出售價格也較普通商品房相對更低。對于想要以更經濟實惠的價格購置房產的買家來說，回遷房的誘惑是非常大的。

2 區位優勢。

拆遷改造項目的區位不用多說，而拆遷戶選擇回遷房時也大多選擇原地重建的社區，也就是說，回遷房往往位于綜合條件較好的地段，不管購買者是用于投資還是自住，都是不錯的選擇。

3 新房優勢。

相較于一般二手房來說，流入交易市場的回遷房大多是未經居住、裝修的新房，對于買房用作結婚新房等自住目的的買家來說，相同或更低的價格買到全新的房屋，也是不錯的選擇。

缺點：

1 存在賣家違約的風險。

我國認定不動產權屬的方式為登記確權，也就是說，只有到房管部門進行登記，才能最終確定不動產的權利人。而尚沒有完成產權登記、取得房產證的回遷房的交易是不被法律認可的。

這就導致回遷房交易對買家而言存在一個極大的風險：賣家會不會因為房產價格的攀升在出售回遷房后反悔，并在進行產權登記時主張自己的所有權；或賣家會不會為了更多利益一房多賣。

但事實上這也并不意味著無證回遷房基于這個理由完全不能購買。盡管回遷房交易不被法律認可，但回遷房交易合同卻不因此當然無效。

2 存在項目擱淺、工程爛尾的風險。

在現實生活中，即使拆遷工作全部進行完畢，建設項目也已經開始籌備或逐步完成，也不意味著該拆遷項目就一定合法，或開發商的資質一定完備。

那么對尚未完工的回遷房購買者甚至原拆遷戶來說就存在一個極大的風險，該新建項目會不會因其在法律方面存在瑕疵，或開發商自身的種種問題擱淺。在這種情況下，房子交工遙遙無期，即使回遷房買賣雙方都沒有違約的故意，房產交易合同的目的也難以實現。

如果合同就這樣的情形進行了權責約定，那么雙方的基本權利義務尚屬明確。但對買房者來說，可能已經錯過了能夠以更低價格購買其他房產的機會，損失仍舊是巨大的。

所以，購買未交工的回遷房時，審查拆遷項目的合法性以及開發商的資質和能力就相當重要。

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·不同類型的回遷房交易

一、尚未出證的回遷房交易

1.什么是尚未出證的回遷房交易？

指回遷戶已經與開發商簽署回遷協議，老房產證已注銷，需要等到辦出回遷房新證后再辦理二手交易的交易模式。

2.有什么優勢？

可以自主決定簽約交易的具體時間，一般都在老房全部拆除之后，新房即將封頂或已經封頂之時，不會遇到拆遷不順利和項目爛尾的情況。

3.有什么風險？

時間跨度比較長，且很多交易都在回遷戶尚未抽簽確定具體房號甚至尚無初始登記階段，交易風險最大，表現在：1、房價上漲，賣方故意違約或借口家庭成員反對違約；2、賣方一房多賣、賣后又押等；3、債權人查封導致交易無法進行；4、沒有初始登記客觀上履行不能等。

二、有證房交易

1.什么是有證房交易？

指回遷戶已經辦下來了回遷房一手產證，直接進行二手交易的交易模式，此種交易模式與普通的二手房商品房交易無異，不在文本重點討論之列。

2.有什么優勢？

現房交易，權屬清晰，交付方便。

3.有什么風險？

同一般的二手商品房交易。

總結：

1、以成為投資客投資首選；

2、尚未出證的回遷房交易有風險，如果價格不是明顯低于周邊二手房，建議謹慎購買；

3、當然，早于回遷指標的是待拆遷房或暫時沒有拆遷概念的房，還不能與開發商簽拆遷賠償安置協議書，不建議單套購買，可以整棟購買歷史遺留。

以上內容選自深房大表哥公眾號，供大家置業、房產優化、投資參考。